Европейские отели еще не открылись в полном объеме для российских туристов, зато уже дождались российских денег. Спрос на гостиничную недвижимость в Старом Свете восстанавливается. С января по октябрь 2021 года спрос россиян на инвестиции в зарубежные отели вырос на 29,47% относительно аналогичного периода 2020-го, по данным компании Skolkovo Realty. В Tranio рост спроса также оценивают в 30%. Главный редактор портала о зарубежной недвижимости Prian.ru Филипп Березин оценил восстановление спроса на инвестиции в зарубежные отели ниже — всего в 20%, но, по его данным, с октября спрос даже слегка превышает уровень 2019 года.

В 2021 году количество запросов на отели практически вернулось к допандемийному периоду, а на недвижимость в некоторых странах спрос даже вырос на 5-7%, говорит директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank Марина Шалаева. В 2020 году доля запросов на приобретение отельной недвижимости составляла 1-2% от общего объема, сейчас она достигает 5%, причем конверсия в сделки высокая — около 80%. Шалаева уточняет, что цикл сделки в сегменте дольше: максимум 20% запросов закрываются в первые полгода, обычно поиск ведется около года и более.

По данным Colliers, в 2021 году объем транзакций в гостиничный сегмент уже достиг $88 млн, в то время как в прошлом году было $62 млн. За последние пять лет среднегодовой объем инвестиций в сектор составил около $100 млн. 

За три квартала 2021 года общий объем инвестиционных сделок россиян в этом сегменте (европейские отели) составил €11 млрд, что сопоставимо с показателями всего 2020 года, а по итогам года ожидается результат на уровне €14 млрд, рассказывает член совета директоров и руководитель группы по инвестициям JLL Микаэл Казарян. По его словам, до пандемии объем инвестиций достигал почти €19 млрд, но «позитивный тренд очевиден». 

Часть сделок не учтена в статистике. «Очевидно, что сделки шли, минуя офисы консультантов. Во многом покупка гостиниц осуществляется под воздействием эмоционального фактора», — комментирует ситуацию руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма, партнер Cushman & Wakefield Марина Смирнова.

Простой пример. Гражданин России находился в Италии в связи с бракоразводным процессом своего клиента, живущего там. «Из-за пандемии процесс сильно затянулся, пришлось задержаться. Сперва человек хотел просто снять квартиру, потом страна понравилась, захотелось приобрести недвижимость, а в итоге он вошел в долю того отеля, в котором изначально остановился, у собственника тогда как раз начались трудности», — рассказала агент по недвижимости, знакомый с ситуацией. По его словам, сумма сделки была сопоставима со стоимостью «хорошей квартиры в Москве».

В погоне за дисконтом

 Часть российских инвесторов рассчитывала, что пандемия вынудит собственников предоставить существенные скидки на европейские отели, однако массовых распродаж по бросовым ценам не случилось. 

 В 2020-м и начале 2021 года интерес инвесторов был связан с ожиданием больших дисконтов. Тем не менее такие скидки наблюдались только в непопулярных локациях и местах с зависимостью от сезона, объясняет партнер Savills в России Ирина Мошева.

В основном скидки от собственников носят точечный характер, и размер дисконта — индивидуальная история: например, на бутик-отели, продававшиеся в период пандемии, максимальная скидка составляла 25-30%, добавляет Шалаева.

 В некоторых локациях привлекательные цены на отели были связаны с общим падением стоимости недвижимости: например, за предыдущие два года недвижимость в Испании, по данным инвестиционной компании Garnet, потеряла в стоимости 10-15%. Однако после открытия границ спрос на нее резко вырос (по данным CBRE, рост спроса составил 250%), и ценовой тренд развернулся.

ВНЖ за инвестиции

Многие инвестируют в европейские отели не только ради дохода, но и чтобы получить вид на жительство (ВНЖ).

Среди покупателей отельных номеров или апартаментов очень востребована Черногория из-за ее паспортной программы, которая закончится через месяц, а также Греция и Португалия, где за покупку апартаментов можно получить ВНЖ, говорит управляющий партнер Barnes International Moscow Юбер Галларт.

 Некоторые отели (например, в Португалии) лицензируются для участия в паспортных программах для получения ВНЖ с последующим получением гражданства, уточняет Шалаева. Есть несколько схем приобретения: можно купить либо долю в отеле, либо юнит (жилье в апарт-комплексах). Зачастую застройщик гарантирует доходность, поскольку, как правило, такие отели находятся под управлением международных операторов, говорит она.

Стоимость номера или доли в отелях, участвующих в такой программе, — €350 000−500 000, плюс гарантированная доходность на уровне 5−6% годовых на протяжении фиксированного срока, например, пяти лет, объясняет генеральный директор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская.

Профессиональные инвесторы, фонды и компании ориентируются на другие рынки и объекты, а сумма сделок здесь будет начинаться от €10 млн, говорит Мошева из Savills. Речь идет об отелях вместимостью 80-100 номеров с профессиональным оператором. 

Сейчас крупные инвесторы в основном интересуются недвижимостью в курортных локациях (Кипр, Греция, Португалия, Испания, Лазурный берег Франции). Запросы приходят на узкий сегмент недвижимости — отели высокого уровня стоимостью от €20 млн, приводит данные Шалаева из Knight Frank.

Если до пандемии курортные отели считались более рискованным вложением из-за ярко выраженной сезонности, то сейчас именно они показывают самое быстрое восстановление, говорит Мошева из Savills. По ее прогнозу, медленнее всего будут восстанавливаться деловые отели из-за тренда на удаленную работу и Zoom-встречи, в зоне риска остаются объекты на горнолыжных курортах.